各镇乡人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

   《诸暨市物业管理用房管理规定》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年九月二十五日

诸暨市物业管理用房管理规定

 

   为加强物业管理用房的建设、管理和使用，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。

   一、本规定适用于本市行政区域内新建商品房项目中物业管理用房的建设、管理和使用。

   二、市建设局负责全市物业管理用房的配置、登记和使用的监督管理。市规划局、发改局、国土资源局、建管局等部门应按各自职责，协同做好物业管理用房的管理工作。

   三、建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房；物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。

   当物业管理用房按规定比例配置少于20㎡时，按20㎡建筑面积配置。

   物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。

   四、建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。

   五、物业管理用房的具体位置，由市规划局会同市建设局在规划图纸中确定，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。具体配置原则及位置应符合下列要求：

   （一）物业管理用房应以方便业主和物业管理活动为原则，相对独立，集中配置，布局合理，位置应在物业管理区域中心或主出入口附近。

   （二）物业管理用房应具备水、电、卫生、通信、有线电视等基本生活配套设施。

   （三）下列用房不得作为物业管理用房：

   1、设施设备用房；

   2、技术层、设备层、架空层、夹层、车库、公共卫生间等用房；

   3、地下及半地下室房屋；

   4、不具有产权最小权属单元要求的用房；

   5、其他不适宜物业管理的用房。

   未按本规定配置物业管理用房的，市规划局不予办理建设工程规划许可证，市建设局不予办理商品房预售许可证。

   建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。

   六、因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本规定第三条规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

   物业管理区域内的物业平均销售价格由市建设局会同市发改局按有关规定确定。

   规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本规定第三条配置面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处置。

   七、因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理用房的，建设单位应支付同类地段、同等面积的物业管理用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理用房。经济补偿收入视作物业管理用房的经营收益，用于贴补物业管理区域的物业服务。

   八、物业管理用房依法属于物业管理区域内的全体业主共同所有，其所有权不得分割、转让和抵押，未经业主大会同意，不得改变其用途。

   九、建设单位应在物业交付使用、办理房屋所有权证前，向市建设局申报物业管理用房配置方案，并提交下列材料：

   （一）物业管理用房配置申请表；

   （二）建设单位营业执照和资质证书；

   （三）规划总平面图；

   （四）建设工程规划许可证；

   （五）物业管理用房平面图纸；

   （六）物业管理区域实测总建筑面积证明；

   （七）物业管理用房测绘成果报告；

   （八）市建设局认为需要提供的其他证明文件。

   房地产测绘机构在建筑面积预、实测时，要对物业管理用房单独列项测绘，并在测绘成果报告中注明其位置和面积，不得将物业管理用房面积计入公摊的公用建筑面积。

   

   十、物业管理用房标牌内容和格式由市建设局统一制定，由建设单位在物业交付使用前负责制作和镶贴。

   十一、建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内的物业管理用房一并申请登记，在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

   业主大会、业主委员会等组织和单位需要出具物业管理用房证明时，向市建设局提出申请，由市建设局出具物业管理用房登记证明。

   十二、业主委员会成立之前，物业管理用房由物业服务企业使用和经营，物业服务企业与承租方签订的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过2年，所得收益用于贴补物业管理区域的物业服务。

   十三、业主委员会成立之后，由物业服务企业将物业管理用房全部移交给业主委员会，由业主委员会决定物业管理用房的使用、经营和收益。一般业主委员会在保留必要办公用房后，多余物业管理用房提供给物业服务企业使用和经营。

   由物业服务企业出租的物业管理用房，租赁合同应当经业主委员会同意。物业服务企业与承租方签订的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业服务企业受聘期限。

   业主人数较少且经全体业主表决同意,决定不成立业主大会或不实施物业管理的，由全体业主决定物业管理用房的使用和经营。不实施物业管理区域的物业管理用房收益，专项用于该物业区域物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

   物业管理用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。

   十四、提供给物业服务企业使用的物业管理用房，物业服务企业应于每年年底在物业管理区域内公布物业管理用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。

   十五、物业管理服务合同终止时，物业服务企业应及时将物业管理用房全部移交给业主委员会。

   十六、因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于物业管理区域内的全体业主共同所有。

   十七、建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由市建设局按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。

   十八、未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由市建设局按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。

   十九、市建设局、规划局、发改局等国家机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，不履行职责的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

   二十、本规定自发布之日起施行。原《诸暨市人民政府办公室转发市建设局关于配置住宅区物业管理用房具体实施意见的通知》（诸政办发〔2000〕127号）同时废止。